지난 6월 27일, 정부가 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출(주담대)을 대폭 조이는 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 확정했습니다. 부동산 가격 급등과 가계부채 급증을 동시에 잡겠다는 의지가 반영된 조치로, 6월 28일부터 바로 시행됩니다. 핵심은 ‘수도권 주담대 6억 원 상한’과 ‘실거주 의무 강화’입니다.
📌부동산 대출 규제 배경
- 서울·수도권 집값은 올해 들어 상승세가 가팔라졌고, 가계대출은 4월 한 달에만 약 6조 원 가까이 불어났습니다. 정부는 “영끌·갭투자가 집값을 더 밀어 올리고, 가계 경제를 위협한다”는 점을 정책 사유로 명시했습니다.
- 특히 다주택자가 수도권에서 고가 주택을 매입할 때 과도한 레버리지를 일으켜 가격 불안을 키운다는 분석이 정책 추진 배경입니다.
📌주요 내용 요약
1. 수도권‧규제지역 주담대 한도 6억 원
- 은행·보험·상호금융 등 전 금융권이 동일하게 적용합니다.
- 6억 원 초과분은 직접 자금을 마련해야 하므로 실수요자 중심의 시장 재편이 기대됩니다.
2. 다주택자 주담대 전면 제한
- 수도권·투기과열지구 다주택자는 주담대를 이용할 수 없습니다. 실수요가 명확한 경우에만 예외가 인정됩니다.
3. ‘6개월 이내 전입’ 의무화
- 수도권에서 주담대를 받아 집을 사면 6개월 안에 전입해야 합니다.
- 세입자를 둔 채 전세보증금으로 매매가를 메우는 ‘갭투자’가 사실상 불가능해집니다.
4. 생애최초‧무주택자 LTV 축소
- 기존 최대 80%까지 가능했던 LTV(주택담보대출비율)가 규제지역에서는 70% 수준으로 내려갑니다.
- 다만 비규제지역·저가 주택에는 기존 혜택이 유지돼 실수요 보호 장치는 남겨뒀습니다.
5. 생활자금 목적 주담대 ‘1억 원’ 상한
- 기존 주택을 담보로 생활자금을 빌릴 때도 수도권과 규제지역은 최대 1억 원까지만 허용됩니다.
📌시장에 미칠 파장은?
- 거래량 단기 위축: 자금 조달이 어려워지면서 투자성 거래는 급감할 전망입니다.
- 실거주 수요 중심 재편: 전입 의무 등으로 투자 목적 매입이 줄어, 매물 구성이 실거주자 위주로 바뀔 것으로 보입니다.
- 가격 안정 효과 기대: 수요 억제책이 효과를 발휘하면 수도권 집값 상승세가 완화될 가능성이 큽니다.
📌 부동산 대출 규제 이렇게 준비하세요
| 구분 | 시행 시점 | 체크포인트 |
| 수도권 주담대 | 6월 28일~ | 6억 원 초과 불가, DSR 심사 강화 |
| 전입 의무 | 대출 실행일 기준 | 6개월 내 주민등록 이전 필수 |
| LTV 변경 | 6월 28일~ | 규제지역 생애최초 70%로 축소 |
| 생활자금 대출 | 6월 28일~ | 최대 1억 원 한도 |
📌 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 6억 원 이하로만 대출받으면 다주택자도 가능할까요?
A. 다주택자는 수도권·규제지역에서 주담대를 원칙적으로 받을 수 없습니다. 실거주 목적 1주택자나 무주택자가 대상입니다.
Q2. 실거주 6개월 의무를 어기면 어떻게 되나요?
A. 위반 시 대출 즉시 회수, 추가 가산금리 부과 등 강력한 제재가 적용됩니다. 전입 사실은 주민등록 등으로 확인합니다.
Q3. 비규제지역은 영향이 없나요?
A. 대출한도 규제는 수도권·규제지역에 한정되지만, DSR(총부채원리금상환비율) 등 총량 규제는 동일하게 적용돼 여신 심사가 까다로워질 수 있습니다.
Q4. 잔금일이 6월 28일 이전이면 기존 규정을 적용받나요?
A. 대출 실행일이 27일 이전이면 구 규정, 28일 이후면 새 규정이 적용됩니다. 계약 시점이 아닌 ‘대출 실행일’을 기준으로 판단하세요.
📌 마무리
새 정부 부동산 대출 규제는 ‘투기 수요 억제→가격 안정→가계빚 관리’라는 큰 틀의 부동산 패러다임 전환을 예고합니다. 실수요자라면 전입 계획·자금 계획을 구체적으로 점검해 불이익을 피하고, 투자 목적 매입을 고려했다면 자칫 대출이 불가능해질 수 있으니 전략 수정이 필요합니다. 변화된 규제를 정확히 이해하고 발 빠르게 대비해 안전한 내 집 마련·자산 운용 계획을 세우시기 바랍니다.
